Pytania egzaminacyjne na rzeczoznawcę majątkowego: metodyka wyceny nieruchomości

Opracował: Michał Gosk, MG PERFECT · Pytania i klucz: arkusze Ministerstwa Rozwoju i Technologii (gov.pl) · Baza: 71 sesji, ostatnia 09.09.2026

Dział „Rzeczoznawstwo: wartość, podejścia, metody i operat szacunkowy” to 834 z 4087 unikalnych pytań z 71 sesji egzaminu na rzeczoznawcę majątkowego z lat 2016–2026 (20,4%). Na jednym teście z 90 pytań wypadało średnio 18,9 pytania z tego działu, najwięcej 29 na sesji 25 czerwca 2020 r. Podział na działy przygotował wydawca aplikacji według programu studiów podyplomowych z wyceny nieruchomości; ministerstwo nie przypisuje pytań do działów.

O co najczęściej pytają w tym dziale?

Liczba pytań działu, w których treści pada dane hasło:

Na jakich przepisach opierają się odpowiedzi?

Najczęściej przywoływane akty w opracowaniach pytań tego działu (liczba odwołań):

Najczęściej powtarzane pytania z działu: metodyka wyceny nieruchomości

Pytania ułożone według liczby sesji, na których się pojawiły. Klucz odpowiada stanowi prawnemu z dnia egzaminu: część starszych pytań może być dziś nieaktualna.

  1. Wartość rynkową nieruchomości można określić stosując technikę:

    • A. kapitalizacji prostej;
    • B. korygowania ceny średniej;
    • C. zysku.
    Pokaż odpowiedź

    Klucz MRiT: A.

    Uzasadnienie. Kapitalizacja prosta jest techniką w rozumieniu rozporządzenia, stosowaną w podejściu dochodowym do określania wartości rynkowej nieruchomości przynoszących dochód. Korygowanie ceny średniej to metoda podejścia porównawczego, a 'zysk' to metoda podejścia dochodowego - w systematyce rozporządzenia są to metody, a nie techniki, więc te odpowiedzi są nieprawidłowe pod względem terminologicznym.

    Podstawa prawna: Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, § 10 ust. 1; Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, § 7.

    Na 8 sesjach: 09.09.2026, 15.10.2025, 10.09.2025, 17.09.2024, 20.04.2023, 02.12.2021 i 2 innych.

  2. Metodę kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki:

    • A. kapitalizacji prostej;
    • B. elementów scalonych;
    • C. wskaźnikowej.
    Pokaż odpowiedź

    Klucz MRiT: B, C.

    Uzasadnienie i podstawa prawna: w aplikacji (pełna wersja).

    Na 7 sesjach: 19.11.2024, 23.04.2024, 02.12.2021, 22.07.2021, 22.04.2021, 25.10.2018 i 1 innych.

  3. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których:

    • A. znane są ceny i cechy tych nieruchomości;
    • B. znane są ceny i cechy co najmniej nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej;
    • C. znane są ceny ofertowe nieruchomości podobnych oraz ich cechy.
    Pokaż odpowiedź

    Klucz MRiT: A.

    Uzasadnienie. W metodzie korygowania ceny średniej bierze się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki transakcji i cechy. Znajomość cech tylko nieruchomości skrajnych (b) nie wystarcza, a ceny ofertowe (c) nie są cenami transakcyjnymi.

    Podstawa prawna: Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, § 8 ust. 2.

    Na 6 sesjach: 17.06.2026, 19.11.2024, 22.07.2021, 25.06.2020, 30.05.2019, 14.07.2016.

  4. Organ administracji publicznej może wykorzystywać operat szacunkowy przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia:

    • A. zgodnie z celem, dla którego był sporządzony;
    • B. gdy nie wystąpiły zmiany czynników wpływających na wartość;
    • C. po uzyskaniu zgody autora operatu.
    Pokaż odpowiedź

    Klucz MRiT: A, B.

    Uzasadnienie i podstawa prawna: w aplikacji (pełna wersja).

    Na 6 sesjach: 22.04.2026, 10.09.2025, 28.04.2022, 24.06.2021, 26.10.2017, 03.08.2017.

  5. W jakich przypadkach określa się wartość odtworzeniową części składowych nieruchomości gruntowej?

    • A. jeżeli nie można określić wartości rynkowej nieruchomości z uwagi na brak informacji z rynku nieruchomości;
    • B. jeżeli przepis prawa tego wymaga;
    • C. zawsze przy określaniu wartości nieruchomości zabudowanych.
    Pokaż odpowiedź

    Klucz MRiT: A, B.

    Uzasadnienie i podstawa prawna: w aplikacji (pełna wersja).

    Na 5 sesjach: 09.09.2026, 14.09.2023, 15.09.2022, 05.09.2019, 16.03.2017.

  6. Wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu:

    • A. porównawczym, kosztowym, mieszanym;
    • B. porównawczym, dochodowym, mieszanym;
    • C. dochodowym, kosztowym, mieszanym.
    Pokaż odpowiedź

    Klucz MRiT: B.

    Uzasadnienie i podstawa prawna: w aplikacji (pełna wersja).

    Na 5 sesjach: 17.06.2026, 14.09.2023, 27.05.2021, 25.06.2020, 29.06.2017.

  7. Wartość rynkowa nieruchomości:

    • A. obiektywizuje rynek przedstawiając typowe zachowania uczestników rynku;
    • B. odwzorowuje oczekiwania konkretnego inwestora;
    • C. stanowi odwzorowanie ceny, za jaką inwestor jest w stanie nabyć nieruchomość spełniając indywidualne oczekiwania.
    Pokaż odpowiedź

    Klucz MRiT: A.

    Uzasadnienie. Wartość rynkowa odzwierciedla zachowania typowych, dobrze poinformowanych uczestników rynku działających bez przymusu, a więc obiektywizuje rynek. Oczekiwania i indywidualne wymagania konkretnego inwestora są przedmiotem odrębnej wyceny dla indywidualnych potrzeb inwestora (wartość indywidualna), nie wartości rynkowej.

    Podstawa prawna: Ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 151 ust. 1; Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, § 48.

    Na 5 sesjach: 17.06.2026, 14.05.2025, 20.04.2023, 02.12.2021, 19.05.2016.

  8. Potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego może dokonać:

    • A. autor operatu szacunkowego;
    • B. inny rzeczoznawca majątkowy za zgodą lub z upoważnienia autora operatu szacunkowego;
    • C. organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.
    Pokaż odpowiedź

    Klucz MRiT: A.

    Uzasadnienie. Art. 156 ust. 4 u.g.n. zastrzega potwierdzenie aktualności operatu dla rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził; klauzulę umieszcza autor operatu. Ustawa nie przewiduje upoważnienia innego rzeczoznawcy ani roli organizacji zawodowej, która ocenia prawidłowość operatu w trybie art. 157, a nie jego aktualność.

    Podstawa prawna: Ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 156 ust. 4.

    Na 5 sesjach: 22.04.2026, 26.03.2025, 07.07.2022, 30.11.2017, 17.11.2016.

  9. Metoda zysków stosowana jest do określenia wartości rynkowej nieruchomości, gdy:

    • A. wysokość dochodów z nieruchomości można ustalić bezpośrednio z rynku czynszowego;
    • B. na nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza, a dochodu z nieruchomości nie można ustalić z rynku czynszowego;
    • C. nabywca uzależnia cenę zakupu nieruchomości od możliwości powtórnego jej wynajęcia.
    Pokaż odpowiedź

    Klucz MRiT: B.

    Uzasadnienie. Metodę zysków stosuje się, gdy dochodu z nieruchomości nie da się ustalić z rynkowych stawek czynszu, a wyprowadza się go z udziału właściciela w dochodach z działalności prowadzonej na nieruchomości. Gdy dochód wynika z rynku czynszowego, właściwa jest metoda inwestycyjna (odpowiedź a), a odpowiedź c opisuje ogólne założenie podejścia dochodowego, nie przesłankę metody zysków.

    Podstawa prawna: Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, § 10 ust. 4; Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, § 10 ust. 3.

    Na 5 sesjach: 25.03.2026, 22.10.2024, 19.03.2024, 15.09.2022, 21.03.2019.

  10. Metodę kosztów likwidacji przy wycenie nieruchomości stosujemy w podejściu:

    • A. dochodowym;
    • B. porównawczym;
    • C. mieszanym.
    Pokaż odpowiedź

    Klucz MRiT: C.

    Uzasadnienie i podstawa prawna: w aplikacji (pełna wersja).

    Na 5 sesjach: 25.06.2025, 07.07.2022, 09.09.2021, 05.09.2019, 03.08.2017.

  11. Za dochód z nieruchomości nie może być uważany:

    • A. całkowity dochód uzyskiwany z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości;
    • B. dochód obliczony na podstawie analizy rynku kapitałowego;
    • C. strumień pieniężny, uzyskiwany z czynszów oraz dochodów pozaczynszowych, generowanych przez nieruchomość.
    Pokaż odpowiedź

    Klucz MRiT: A, B.

    Uzasadnienie i podstawa prawna: w aplikacji (pełna wersja).

    Na 5 sesjach: 25.06.2025, 30.11.2023, 18.03.2021, 10.05.2018, 15.09.2016.

  12. Rzeczoznawca majątkowy w związku z wykonywaniem czynności zawodowych podlega:

    • A. odpowiedzialności zawodowej określonej w ustawie o gospodarce nieruchomościami;
    • B. odpowiedzialności cywilnej określonej w Kodeksie cywilnym;
    • C. odpowiedzialności karnej określonej w Kodeksie karnym.
    Pokaż odpowiedź

    Klucz MRiT: A, B, C.

    Uzasadnienie i podstawa prawna: w aplikacji (pełna wersja).

    Na 5 sesjach: 26.03.2025, 20.04.2023, 22.07.2021, 15.03.2018, 13.10.2016.

  13. Opis stanu technicznego budynku stanowiącego część składową nieruchomości powinien być dokonany:

    • A. tylko przy stosowaniu podejścia kosztowego;
    • B. tylko przy stosowaniu podejścia porównawczego;
    • C. zawsze, niezależnie od wybranego podejścia.
    Pokaż odpowiedź

    Klucz MRiT: C.

    Uzasadnienie. Opis stanu nieruchomości jest obowiązkowym elementem każdego operatu szacunkowego, niezależnie od zastosowanego podejścia (§ 79 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości), a zgodnie z art. 4 pkt 17 ugn na stan nieruchomości składa się m.in. stan techniczno-użytkowy. Dlatego opis stanu technicznego budynku sporządza się zawsze, a nie tylko przy podejściu kosztowym albo porównawczym.

    Podstawa prawna: Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, § 79 ust. 1 pkt 7; Ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 4 pkt 17.

    Na 5 sesjach: 22.10.2024, 25.06.2020, 21.03.2019, 12.04.2018, 17.03.2016.

  14. Określając koszt obiektu budowlanego według metody kosztów zastąpienia:

    • A. uwzględnia się zużycie techniczne;
    • B. uwzględnia się tylko zużycie funkcjonalne;
    • C. nie uwzględnia się zużycia.
    Pokaż odpowiedź

    Klucz MRiT: A.

    Uzasadnienie. Koszt odtworzenia lub zastąpienia pomniejsza się o stopień zużycia, przy czym rzeczoznawca zawsze ustala zużycie techniczne, a jedynie w szczególnie uzasadnionych przypadkach dodatkowo zużycie funkcjonalne lub inne - nie jest więc prawdą, że uwzględnia się wyłącznie zużycie funkcjonalne (b) ani że zużycia nie uwzględnia się w ogóle (c).

    Podstawa prawna: Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, § 26 ust. 2-3.

    Na 5 sesjach: 17.09.2024, 09.09.2021, 22.07.2021, 10.05.2018, 17.03.2016.

  15. W procedurach wyceny nieruchomości podejściem porównawczym wagi cech rynkowych można ustalić na podstawie:

    • A. cen i cech nieruchomości będących przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości;
    • B. wskaźników zmiany cen nieruchomości publikowanych przez GUS;
    • C. analizy preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości.
    Pokaż odpowiedź

    Klucz MRiT: A, C.

    Uzasadnienie i podstawa prawna: w aplikacji (pełna wersja).

    Na 5 sesjach: 19.03.2024, 25.06.2020, 25.10.2018, 17.11.2016, 17.03.2016.

To 15 z 834 pytania działu. Pozostałe są w aplikacji; w pełnym dostępie opcja „Według tematu” pozwala ćwiczyć pytania tylko z jednego działu, z uzasadnieniem i podstawą prawną.

Ćwicz pytania w aplikacjiKup pełny dostęp

Pozostałe działy egzaminu

Przebieg egzaminu, terminy i punktacja: poradnik o egzaminie. Pytania z całych testów: wszystkie sesje.

O autorze

Michał Gosk jest absolwentem Politechniki Wrocławskiej: inżynierem elektrotechniki ze specjalnością elektrotechnika przemysłowa i komunalna oraz magistrem inżynierii elektrycznej, z uprawnieniami budowlanymi bez ograniczeń do kierowania robotami elektrycznymi. W latach 2009–2020 jako inżynier budowy, kierownik robót i kierownik kontraktu prowadził kontrakty budowlane w przemyśle, energetyce i obiektach publicznych o łącznej wartości robót ok. 71 mln zł netto. Od 2020 r. pracuje w biurze nieruchomości Perfect w Jeleniej Górze, ukończył studia podyplomowe z zarządzania projektami na Politechnice Wrocławskiej i jest w trakcie studiów podyplomowych z gospodarki i wyceny nieruchomości na tej samej uczelni. Sam studiuje i w trakcie studiów uczy się z tej aplikacji. Treść opiera się na przepisach i materiałach ministerstwa wskazanych w źródłach. Więcej o autorze i realizacjach.

Korzystamy z plików cookie

Za Twoją zgodą Google Analytics i Microsoft Clarity pomogą nam ulepszać stronę, a Pixel Meta mierzyć skuteczność reklam. Odmowa niczego nie ogranicza. Szczegółowy wybór znajdziesz w , a więcej informacji w polityce prywatności strony.